手元の1000万円で思い切って憧れのマンション投資を始めたい、でも1000万円で本当にマンション投資を始められるか疑問。そうお思いの方もいらっしゃるのでは？
そこで今回は、主婦投資ブロガーのはるが1000万円でマンション投資はできるのか？についてまとめてみました。
これから、1000万円という資産でマンション投資をお考えの方は必見です。
- 1000万円あれば、マンション投資は十分に可能。
- 管理会社の力も借りて早いうちから準備を行う。
- 老後に不労所得を得たい人はマンション投資を考えても。
目次
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ずばり！1000万円でマンション投資はできる
1000万円でマンション投資ができるのか？というところですが、ズバリ！出来ます。とは言っても、都会の億ションと呼ばれる高級マンションなんて1000万円で保有するのは難しいので、当然方法を選べばということになりますね。
ローンを組むか組まないか？
1000万円で投資できる具体的な投資物件を選ぶ前に決めておきたいのが、借り入れの有無。
不動産投資の特徴に、ローンを組み元本を増やした投資が行えることがあります。これをレバレッジ効果（てこの原理）といいます。
下記例であれば借り入れを行った場合、行わなかった場合に比べ3倍近く多くの収益を生み出せていますね。
（引用：みずほ不動産販売 レバレッジ効果とは）
このように、ローンを組みレバレッジ効果を上手に生かして運用を行えば、投資金額に対し何倍もの利益を生み出すことができる可能性があります。
ローン、借り入れというと「借金」のイメージで毛嫌いされがちですが、返済の目処をしっかり立てた上で利用すれば投資効率をアップ、効率良い投資を行うこともできますよ。
1000万円を元手にマンション投資を行う際は、まずローンを組むか組まないか？ご自身の投資ポリシーや資産状況にあわせて上手に選択できると良いですね。
一棟か区分か？
1000万円でマンション投資を行うのであれば、まずはじめに一棟か区分を決めたいところ。
一棟はマンション一棟まるまる購入、区分はマンションの1室を購入するものになります。一棟と区分のメリット・デメリットは以下の通り。
| – | 一棟 | 区分 |
|---|---|---|
| メリット | ・空室のリスクを減らせる ・自由に修繕できる ・まとまった利益を狙える ・土地も自分のものになる |
・少額から始められる ・管理がしやすい |
| デメリット | ・まとまった損失が生じる可能性あり | ・まとまった利益は狙いづらい ・修繕に管理組合の同意が必要 |
それぞれ異なる特徴を持った一棟・区分ですが、それぞれ購入できる物件の地域や種類も異なってくるでしょう。
一棟
1000万円という限りのある資金で一棟ものの購入をされるのであれば、ローンを組み自己資金に借り入れを行い、中古で地方の4000万円～5000万円クラスの物件を購入するのが現実的でしょう。
一棟となれば入居者集めにも苦労することが予想されます。今後人口が減ってしまうエリアや、入居者が避けたいと感じるような極端に築年数が高い物件などには手を出さない方が安心でしょう。
| 価格 | 5,550万円 |
|---|---|
| 表面利回り | 10.23％ |
| 立地 | 神奈川県横浜市 最寄り駅から徒歩10分 |
| 構造 | 鉄筋4階建 9戸 |
| 築年数 | 30年 |
区分
地方の区分マンションであれば、ローンを組まずに購入することも可能です。しかし、まとまった家賃収入が望めない地方の区分マンションを1部屋購入しただけでは、大きな利益を望めないのも事実。
また、入居者が長期で見つからなかった場合は、維持費だけがかさみ損失が出てしまった…なんてことも考えられます。
可能であればローンを組み、入居者が途切れにくい都心のワンルームマンションの購入することも検討できると良いですね。
| 価格 | 830万円 |
|---|---|
| 表面利回り | 7.95％ |
| 立地 | 埼玉県川口市 最寄り駅から徒歩3分 |
| 構造 | 鉄筋11階建 |
| 築年数 | 162戸 |
不動産投資のメリット・デメリット
さて、ここまで1000万円でワンルームマンション投資は可能ですが、借り入れの有無や建物タイプによって投資できる物件が異なってくる点について説明してきました。
続いてマンション投資を始め方を説明する前に、1000万円でマンション投資を行うメリット・デメリットについて把握しておきましょう。
1000万円でマンション投資を行うメリット5つ
1000万円でマンション投資を行う主なメリットは以下5つです。
１．老後も安定した収入が得られる
退職した後も毎月家賃収入をお給料のように手に入れられる点は、1000万でマンション投資を行う大きなメリットであると言えるでしょう。
年金に期待できない今、老後に備えてマンション投資を始めるのも良いですね。
２．いざとなったら自分で住める
投資用に購入した物件とは言え、いざとなったら自分で住居として利用できます。住居用の物件を整理し、投資用物件を老後の住処とすることも可能です。
しかし反対にローンが残っている住居用物件を投資用物件として入居者に貸し出すことは出来ないので注意です。
※居住用物件は金利などの面で、多くの優遇を受けることが出来るでしょう。
３．保険代わりに利用できる
投資用物件を購入する際には、団体信用生命保険（団信）という保険に加入することになります。
団信に加入することで、ローンの支払中に死亡したり大きな障害を負ったりした場合には残りのローンは保険から支払われ、死亡保険の代わりに活用することもできるでしょう。
４．節税効果がある
マンション投資で得た利益から、ローンの金利や固定資産税などの必要経費を差し引くことができるため投資にかかる税金の節税効果も期待できます。また不動産投資でマイナスが出た場合は、そのマイナス分を他の所得と損益通算することが可能です。
５．インフレ対策になる
インフレとは物価の上場を表す言葉です。インフレが進行し物価が上がると、通貨の価値は下がりますが、反対に土地や建物の価値は上がります。
1000万円でワンルームマンション投資を行うことで、インフレから資産を守ることも期待できるでしょう。
1000万円でマンション投資を行うデメリット5つ
さて、何事もメリットがあればデメリットもあります。1000万円でマンション投資を行うデメリットはやはり、損失のリスクがあるところでしょう。
１．ローンを組む必要がある場合も
こちらは人によりますが、都心など人気のエリアの物件を購入しようと思えば、1000万円では資金が不足する場合があります。
借り入れを行いたくないという人にとっては、ローンを組む必要がある可能性がある点はデメリットにもなるでしょう。
２．建物は老朽化する
同じ投資でも株式などは老朽化することはありませんが、現物資産であるマンションは新築から時間が立てば立つほど建物としての価値は下がる傾向に。
リモデリングやリフォームなどで価値を回復させることも出来ますが、まとまったコストがかかることは確かでしょう。
３．売りたいときに売れない可能性がある
こちらも株式投資であれば、相当人気のない株式でなければ売り手が見つからないなんてことはあまりありません。
しかし、マンションの場合は周辺の開発が中止になった、事故が起きたなどで借り手が見つからないことも常時あります。売り出しても借り手が見つからなければ、ローンの返済や管理コストだけ出ていってしまうなんてことも考えられます。
４．価格が下落する可能性がある
マンション投資は家賃収入だけでなく、安く買って高く売る売買益を目的に始められる方もいらっしゃいます。
数年後に最寄り駅が開通されるなどの情報から先見の眼を持ち投資をしたのに、計画が注視になり物件価格が大幅に下落する可能性もありますね。
５．空室のリスク
不動産投資を行っていて一番注意したいのが、空室リスクです。
特にローンを組まれる方は家賃収入を返済の当てにして組まれる方がほとんどだと思うので、予想外に入居者が集まらなかった場合、ローンの返済が厳しくなる可能性がある点には要注意です。
さて、ここまで1000万円でマンション投資を行うメリット・デメリットについて見てきました。不動産投資のメリット・デメリットを十分理解したうえで、ご自身がマンション投資に合っているかをしっかり見極められると良いですね。
マンション投資の流れ
ここまでの内容を踏まえ、1000万円でマンション投資行いたいという方のために、マンション投資の流れについてまとめてみます。
STEP１：不動産会社の選定
個人で不動産投資を１から10まで行うのは、手間と時間、そして相当の勉強が必要です。
よって、手数料はかかりますが不動産会社を利用するのが現実的と言えるでしょう。多くの物件の中から投資者にピッタリの物件を紹介してもらえたり、契約書の作成を手伝ってもらえたりするため投資の手間を省き、かつ成功確率を上げることも期待できます。
（不動産会社一例）
・REISM（リズム）
東京23区のワンルーム投資、renovation投資に特化した不動産会社。購入後の入居率は99％と高い水準を保っている人気の不動産会社。独自のセミナーや勉強会も人気を博しています。
・日本財託
老舗の不動産会社である日本財託は、東京23区のワンルームマンション投資をメインとした業者。マンションオーナー数は7000人を超え、多くの投資者の支持を得ている不動産会社です。
この不動産会社の選定は、投資の勝敗が決まると言ってよいほど大切な工程です。マンションは一回買うとその後の業者との付き合いは長くなりますし、また業者によっては押し売りをする、悪条件な物件を紹介されるなどのケースもあるようです。
実際に不動産会社の選定を行う際は、セミナーや相談会へ参加して保有物件の質や担当者の態度、サポート内容と手数料体系などしっかり各社を徹底比較し、長期で付き合える不動産会社に依頼を行うのが安心でしょう。
STEP２：物件の選定
不動産会社が決まれば、あとは担当者に具体的な予算や物件に対する要望を伝え、できるだけ希望に近い物件を選んでいくことになります。
周囲の似た物件等できるだけ多くの物件を実際に回り、場合によっては値引き交渉をしながら予算を大きくはみ出さない価格で成約できると良いですね。
不動産会社の担当者は不動産のプロなので気になることがあれば、逐次遠慮なく質問しましょう。質問されてごまかしたり誠実さが見られない担当者の方であれば、担当を変えてもらったり、不動産会社の変更も考えたいですね。
STEP３：購入の意思表示
購入したい物件が決まったら、買付証明書を提出します。これが売り主に対して、購入しますという意思表示を行う書面となります。こちらはただの意思表示で、出したからと言って絶対に購入しなければならない・購入できるというわけではありません。
こちらが交渉の切り札となることも多く、不動産会社の担当者にもアドバイスを貰い、丁寧に作成をしたいところですね。
STEP４：ローンの申込み
ローンを組まれる方は、ここで借り入れの了承を銀行に得ることになります。不動産会社が借り入れに関してもサポートしてくれる場合が多いので、あてがないかたは相談してみても良いでしょう。
銀行も複数社比較して金利の低い不動産ローンを扱っている銀行に融資をお願いできると良いでしょう。
STEP５：売買契約
借り入れの目処がたった段階で契約を行います。契約内容に投資者にとって不利な項目がないか、十分すぎるほど確認しましょう。
支払いの際には内訳をしっかり確認し、どさくさに紛れ変な手数料が請求されていないか細かくチェックするべきですね。
ざっくりですが、以上がマンション投資の流れとなります。基本的は信頼できる不動産会社の担当者と出会えれば、何をどうするか路頭に迷ってしまうことはないはず。
これから、1000万円でマンション投資を始めたい方はまず不動産会社の選定から少しずつ始めていけると良いですね。
REITの利用も
さて、ここまで1000万円でマンション投資を行う方法について紹介してきました。
ネット上でポチッと買えてしまう株式などとは異なり、現物資産であるマンションは実際に現場に赴いて確認して…と業者を利用したとしても、ある程度の時間と手間がかかることがわかりますよね。
不動産投資に興味があるが投資に手間と時間は掛けられないという方は、REIT（リート）の利用も検討してみると良いでしょう。
REIT（不動産投資信託）とは？
REITとは、複数の投資者から集めた資金でマンションや商業ビルなどの複数の不動産へ投資を行い、そこで得られた賃貸収入や物件の売買益を投資者へ分配する不動産投資信託のような金融商品です。
特に上場しているREITの場合は株式と同様に取引所で売買でき、現物の不動産に比べると容易に売買ができます。また、REIT1つ購入するだけで複数の不動産に分散投資が可能。リスクをより抑えた安定的な運用も期待できるでしょう。
このように現物不動産はちょっと難しそうとお思いの方は、不動産ファンドであるREITに投資を行い、間接的にマンションへ投資を行うのも一つの手でしょう。
1000万円でマンション投資をするのは要検討
ここまで、1000万円でマンション投資を行う方法を見てきましたがいかがでしたでしょうか？
1000万円も資産があれば十分マンション投資で資産運用も行えます。借り入れや不動産ファンドであるREITなども活用し、手堅く1000万円をマンション投資で増やしていけると良いですね。
また、1000万円という運用資金では、不動産投資以外にも投資信託やヘッジファンドなど様々な投資が可能です。
投資信託は認知度が高い一方、ヘッジファンドについてはよく知らないという方も多いかと思うので興味のある方は以下記事も参考にしてみてくださいね。
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- 2013年の運用開始からマイナスの年ゼロ
- 直近6年で資産価値2倍
最低投資額は1000万円（1000万未満相談可）とヘッジファンドの中では比較的出資しやすい金額設定です。
